北京快三APP-环球军事新闻网

                                          北京快三APP:万字长文解读:西安房价的真相-环球军事新闻网

                                          最新资讯 2019年11月22日 5:28

                                          万字长文解读:西安房价的真相-环球军事新闻网

                                          万字长文解读:西安房价的真相-环球军事新闻网

                                          【用塑料牛奶瓶铺路】

                                          所以△⊿π,不管是从居民杠杆率角度﹡⌒〇,还是从西安城镇居民可支配收入&房价角度看〇⊙∵,西安房地产市场┊π,居民端▽﹡﹡,都具有较好的承受力↑﹡∴。

                                          这次调控∵↑,上紧了住房供给的发条∴⊙,引导一个楼市从严的预期♂♂。我们再看看↑⊙,需求端的情况⌒,也就是西安这几年人口变化情况〇□△。这个期间房价平波荡漾〇┊?,不上不下◇。2016年以来π,西安住宅市场♂〇◇,起了新的变化∴,库存逐年下降┊□,房价上涨趋势显著□。到2018年末﹡,西安普通住宅去化周期〇﹡,大约8个月┊△⊙。去化周期♀△,这个术语∵,前面也提到过□⊙。从2017年以来⊙,西安住宅市场⊿◇﹡,政策调控逐渐加码┊,一点一点加力?∴⌒,限购、限售、限贷各方面都有涉及∵△。但是西安的房价走势却与逐渐紧固的政策调控〇,逆向而行┊△。这是为什么△?

                                          很多人关心西安房价到底是涨还是跌△△,揣着耐心看到这里π,不过越看似乎越糊涂了△┊∴。不急π,从开篇到现在π﹡∟,我说得是观察一座城市楼市的方法♂⊿,一步一步来♂↑π,往下看∟⊙。虽然□┊,我国的楼市政策导向性很强⊿◇,但从根本上讲┊↑♀,楼市冷热△〇,房价涨跌◇┊,还需要回归到经济学最基本的一条准侧:供需关系决定价格π⊿。

                                          显然△,没有这么简单∴。因为我们必须要关注房地产市场的下游▽⌒,广大的居民才是楼市的支撑◇,西安居民有能力继续接盘吗﹡?居民购买力那么〇∟┊,怎么刻画城市居民购房能力呢〇?我们用西安居民杠杆率、城镇居民可支配收入来刻画居民购房能力▽↑♂。首先⊙,我们来看西安居民杠杆率△。居民杠杆率▽┊,我们可以用居民的贷款与居民的存款之比来衡量↑π。此外△◇,这期间∴π,存款的增长速度低于贷款增长速度□,表明存款搬家⌒⊙┊。搬哪去了∴??我们发现2011年以来☆,西安居民部门贷款增速逐年下行⌒,至2015年企稳后开始增长﹡,并一直持续♂?∴,贷款增速的走势与西安房价的走势保持了高度一致﹡﹡┊。

                                          这个水平高不高◇⊙?根据恒大研究院的研究结果□﹡,分城市能级来看∴⌒,2018年□,一线城市、二线城市、三四线城市住房套户比分别为0.99、1.06、1.12□♂◇。

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                                          其中运营线路5条☆☆,156公里;在建线路3条π⊙,116公里;规划线路7条〇☆,151公里☆△♀。放眼全国来看♂,根据中国城市轨道协会的资料⊙♀,不论从现在的运营里程♂▽,还是从规划的未来里程看♀◇☆,西安地铁⊿▽,在全国城市中排名11位上下∵┊。

                                          抢人在一定程度上?,抢得是钱┊﹡?。看到这里⊿∴◇,我们大致明白了:因城施策〇⊙〇,字面下的意思是说◇,人地挂钩↑∵△,有人买房△,城市就可以批地∴,买的人越多♀♀,地批得就越多﹡,地方政府土地出让收入也越多↑。

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                                          同时?▽↑,我们也观察到﹡⊙,近几年π﹡,西安土地出让金逐年快速攀升☆↑,几乎与一般预算收入相当♂⌒☆。尤其是♂△□,2016年以来?,西安⊿♀,从37%到94%↑∴,一个快速飞跃〇。

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                                          根据安居客数据﹡▽,2011年至2016年期间◇△△,西安房价在6000-7000元的中枢区间上一上◇∴,下一下?,似乎上天花板□,突破不了⊙⌒?,下有铁底⌒▽,撑得坚实∴,掉不下去⌒?。

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                                          地方政府责任主体﹡,是国家对地方政府权力的下沉⌒,地方政府在房地产调控中扮演主角♂◇。中央只画一条房住不炒的红线﹡,至于地方政府你出台什么样的调控政策⊙,能收揽多少土地出让金♂△♂,地方政府需根据市场情况而定??。

                                          前几年△♂,西安高校、中学在校生数量处于流失状态♂,这几年◇⊙☆,不管是高校、中学还是小学人学生数量π,都有了不俗的回升∟△⌒,尤其是高校学生接近130万┊?。

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                                          在总人口增速放缓背景下↑,吸引人口?♂┊,留住人口□▽,成为各大城市稀释老年人数量♂,舒缓城市老龄化进程的法宝♂△。

                                          2016年:883万2017年:962万2018年:1000万西安常住人口突破1000万⊙,在我国660多座各级城市◇,280多座地级市中♂﹡,位列15⊙﹡。谈论人口结构∴π〇,老龄化率⊙∵π,是一项通用的指标♂。国际通常认为﹡﹡,当一个国家或地区60岁以上人口数量占比达10%∴□↑,或65岁以上人口数量占比达7%⌒﹡〇,意味着这个国家或地区进入“老龄化社会”↑。

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                                          到这里∟⊙△,我们对西安又有了较为深入的认识☆♂☆。房地产是个很宽泛的概念∟?,这里我们谈论的房地产市场⊿,指的是普通住宅市场∴。财力我总爱拿鹤岗说事↑┊▽,是因为这座城市我去过π⊙。但鹤岗的楼市为什么不用研究♀?前面说了☆,就和处对象一样♀,第一眼送过去〇,没啥气质∴∴∟,形象欠佳;闲聊几句↑♀,家底不充盈☆♀↑,又没想法┊⊙◇,还懒得不行┊,不知道自己会干啥⌒∵,能干啥♂。基本上在心里已经拉黑了↑⊿△。

                                          2018年?♀,西安政府债务率∴,76.4%?,那么这个债务率高不高∟?这个水平与全国看齐?,但显著低于100%-120%的国际通行警戒标准◇π﹡。

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                                          现在∵,我们再看看2019年上半年西安房价〇┊♂,果然如我们所料想的那样∴∟,继续上涨⊿〇◇。那么当下△↑,或者即将来到的2020年〇,乃至更久远的未来♀〇,西安楼市又会如何♂∴△?2019年6月﹡◇,西安房地产调控继续升级◇▽♀,进一步扩大限售、限购范围π⌒。目前♂,西安房地产市场调控主要内容如下∴。

                                          总体上看△♂,西安财政收入快速增加□∴♂,土地出让收入占了几乎半壁江山﹡⌒。也可以说﹡◇◇,目前阶段♂∵,房地产是西安的钱袋子⊿。

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                                          金融管制方面:首套房首付不低于30%♂〇,利率上浮1.15⌒,二套房50%↑∵π,利率上浮1.2限购区域方面:西安城6区+长安区、临潼区目前♂◇,西安房地产市场政策供给⊙〇,各个方面看⌒,比较严苛♀↑。住宅面积供给计划来看♂,未来几年西安将大量供应住宅用地□⌒◇。为落实住宅用地供应“五类”调控目标管理〇□,2017年11月∴▽,西安市国土资源局官方正式公布《西安市2017年至2021年住宅用地供应计划》来看π△?,从2018年到2021年的住宅用地供应计划来看∴﹡,平均每年商品住宅供应量在11255.5亩∴∵,合计750万㎡△。

                                          习惯上↑﹡∟,我们用地方政府的债务总额与地方政府财力的比值▽▽♂,债务率♂∵,来衡量地方政府债务水平□,也就是城市一年的各项收入与债务总量的比值△♀。

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                                          从城市能级来看⌒∟⌒,大体上♂?⊿,西安房价收入比大幅低于一线城市△,略低于二线城市♂↑∵,基本与三四线城市处于同一水平π。

                                          潜在国家重要中心包括:深圳、武汉、天津、成都、重庆、这份榜单?,充分肯定了西安未来发展潜力∟。西安“米字型”高速铁路网与“辐射+环”状城际铁路网交相辉映〇,西安咸阳国际机场将适应1亿人次旅客吞吐量▽〇,成为国家重要交通中心π◇?。

                                          那么西安房价未来怎么走∴♀?楼市是否还有机会♀∴⊿?房子何时买↑?这是每一个西安购房者心中一定要明晰的事情⊙□。接下来由子木带大家进行深度分析♂⊿,文章很长♂〇,但只要你读懂了π,起码会是西安楼市的半个专家▽⊿↑。

                                          随着一系列的政策出台┊π∴,西安曝光度越来越高〇⌒⊙,一路剑指西北核心龙头之位♀⊿﹡。在此之下∵,西安这座苏醒之城⌒,充满了无限遐想空间〇◇。

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                                          简而言之∴↑♂,西安楼市需求开始回落⌒⊙。来来来?,我们再回顾一下∟,前面关于房价涨跌的判断标准?。而且目前来看π,西安住宅市场∴,供给端越来越紧┊∟,需求端势头走弱∵▽↑,比较符合“去化周期低∴◇π,住宅成交面积走低▽﹡□,意味着房价动能衰减〇□◇,房价上涨可持续性存疑”的标准♀♀☆。

                                          在我心里◇∵∵,西安像是一位被房价裹挟的苏醒诗人⌒。身处我国几何中心♀,肩负振兴地域经济的历史重任⌒〇,西安在一轮接一轮的政策眷顾下▽□◇,成为近两年内当之无愧的“西北主角儿”⊿。

                                          最后□,说说西安楼市可能的趋势吧◇♀。我们从三个方面看:一是▽,国家层面:房住不炒π,是一条红线♂⌒,中央首次提出不将房地产作为短期刺激经济的手段☆┊,前些年房地产供给全面宽松的日子◇◇,可以说一去不返了∟┊⊙,对楼市大水漫灌∟,全面普涨〇☆▽,不要抱有任何幻想∵♂。

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                                          说了这么多∵△△,西安房地产市场♂⊙,提炼成一句话:供给创造需求?♂,供需决定价格⊿∴,紧盯西安房地产市场供给风向〇,随风而动⊿。

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                                          什么叫市场情况?↑⊿?就是“五类”调控里的内容┊。地方政府想收土地出让金♀↑,就得卖地▽,要卖地首先的有人买地∟﹡◇,要买地〇♀△,需要有人□。其实♂〇△,近几年△,需求驱动房价♂,在西安房地产市场中♂,演绎的栩栩如生〇〇,很好的解释了西安房价上涨的原因⊙〇┊。随着□∟♂,房地产市场的火热π,土地出让金节节攀升〇⊿☆,一般公共预算收入增长缓慢┊?,使得西安土地财政依赖度越来越重π┊。

                                          所以□,我们需要看看┊⊿⌒,这些年⊿π☆,西安住宅的供给需求情况?♂。住宅供需力我们前面说到⊿,住宅价格是由供需决定的☆♂。这里△♂┊,供给是一个大概念∵?⊿,广义上看↑,包括政策的供给┊┊,例如行政方面的限购限售、金融方面的首付、利率等┊▽〇,也包括具体的住宅量的供应π。

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                                          总的来看⌒♀♂,西安这几年财力增长较快♂,一般公共预算收入结构优化明显∴┊,土地出让收入扩张很快﹡↑♀,政府有越来越倚重地产的倾向┊◇∟。

                                          西安的住房套户比◇♂,高于二线城市□,看齐一线城市☆∟。综上☆□,西安住宅市场⊿,供给端政策收紧∵,住宅供应预期大增∴,房价短期难言乐观↑♂。需求端△△,人口通过前两年的大爆炸增长⌒⌒↑,后续大幅增长﹡⊙⌒,难以为继◇﹡△。2019上半年π,西安GDP7.0%♂,增速放缓∟⊿⊿。与之形成鲜明对比的是⊙,西安一直追赶的几座兄弟城市♀⊿∵,表现可圈可点⌒。2019年上半年⊿﹡┊,虽然商品住宅去化周期降低到6.6个月△☆△,使得供求关系较为紧张∟◇◇,但我们发现♂∵,上半年西安商品住宅成交接近720万㎡?,较去年同期减少约20%⊿♂。

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                                          西安丰富的学校资源〇,为西安的人口竞赛、人口结构优化提供了便利⊙。经济方面△〇┊,西安底子薄◇♂,但近几年∵,势头较猛π▽⊿。横向与全国主要兄弟城市相比⌒,2018年西安在全国主要城市GDP排名中名列第21位〇⊿☆,虽然增速较快∟,但GDP总量偏弱⌒,与其副省级地位偏差较远?。

                                          数据显示↑,目前西安市各类住房总数405万套∟﹡,不含农村、城中村、部分军工单位及城改安置房的住宅房源数量◇↑。

                                          那么▽♀,有人可能要问了□,土地财政与城市房价有什么关系△〇♀?这个问题可以这么看▽∴。城市土地财政依赖强⌒,也往往意味着△∟,地方政府更依赖土地出让收入▽∵,会更加呵护房地产市场┊,也有保护房地产市场的原始动力﹡△∴。

                                          从这个角度看∴∟☆,未来▽?,为舒缓我国经济下行⊙π,一些包括西安在内的大城市↑♀,房地产很可能成为经济下行的缓冲垫△∵,存在滴灌机会↑π♂,适当放松房地产供给的严苛政策?⊿□,并非不可畅想⌒。

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                                          我们再看一张图▽◇,包含住宅面积供给、住宅成交面积以及房价走势关系的图?☆。去化周期高∵?♂,住宅供给充足△┊,住宅面积成交低迷☆⌒,那么房价上涨能量式微┊△,很难涨♂∟┊。去化周期高♀□,住宅供给收缩∟▽,住宅面积成交走高┊,那么房价可能孕育着上涨的种子♂〇。去化周期低⌒♂□,住宅成交面积走低⊙π♂,同样意味着房价动能衰减∴,房价上涨可持续性存疑∟。去化周期低〇,住宅成交面积向上∵∴,那么往往意味着房价动力充足﹡,上涨可期∴┊。假如□,现在是2018年年末?△☆,我们一看西安住宅去化周期□∵,大约8个月左右;二看住宅库存面积与成交面积◇,前者小于后者;三看♂,住宅供应面积与成交面积π♀△,后者大于前者π。

                                          流通管制方面:在住房限购区域购房(新建商品住房与二手房)∟,需取得《不动产权证书》后满两年方可上市交易

                                          国家统计局发布的《2019年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示♂π,西安新建商品住宅价格环比上涨0.7%﹡,涨幅较去年收窄;二手房环比跌幅0.6%ππ▽,由涨转跌△。

                                          不论是人口⊙∟,还是经济∴⊙⊙,西安这几年的发展有目共睹∵。其次烟头革命、厕所革命以及行政效能革命〇,西商大会、丝绸之路大会▽⊿,一系列轰轰烈烈的城市运动♂♀⌒,将西安推向现代霓虹灯下◇。

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                                          我们知道﹡,政府花钱的地方很多☆☆☆,一时其他财路顶不上来〇,那么还得倚重土地财政♂⊿⊿。所以□π,在“五类”调控目标刚一出台♀♂☆,武汉首先打响人口竞赛第一枪∴∵,随后包括西安等各大嗅觉灵敏的城市快速跟进☆□,先后加入抢人竞赛∴π▽,去地产存量♀,保地产增量▽,直指土地出让收入∴┊☆,抢收土地出让金♀⊿。

                                          分析到这里?∵↑,我们基本能判断出2019年西安住宅市场会保持乐观态度┊,房价上涨☆┊∵。今年□〇,大家所看到的情况就是如此﹡。

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                                          我们看看西安这几年一般公共预算支出情况⊙□∟。这样看来⊿,没有土地出让收入顶着⌒,没有上级帮衬π,西安市财政将会入不敷出∟,缺口巨大﹡﹡,寅吃卯粮↑⊙,需要借债度日□。

                                          截至2018年年末□,西安常住人口1000.37万人⌒∟,西安城镇居民人均住房面积34.4㎡π□。如果按户均规模2.8人考虑⊿⊿⊙,西安市大体上有家庭357万户∵,按405万套住宅为基数π,计算西安市住宅套户比〇┊◇,结果为1.13﹡♀☆。

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                                          如果按照容积率2来估算⌒∴,750万㎡的住宅用地◇⊙∵,每年将提供1500万㎡的住宅△,这个面积高不高◇?实在是高↑∟!

                                          2018年♂∵,西安新建商品住宅均价13000元左右◇,如果买一套100㎡的住宅♀,大约需要130万π,我们大致可以计算出☆﹡,西安的房价收入比?,房屋总价/家庭年收入⌒□?,大约为11年☆﹡。

                                          如果▽⊙,你认为既然如此?△,那还等什么??┊,马上入市∵∵﹡?稍等∴∟,简要回望一下?△▽,近几年西安房价情况♀π△。其实在2016年之前□⊿,西安房价稳的像泰山一样⌒,不管全国房价怎么涨∵♀♂,西安房价自岿然不动◇∵,不随波逐流↑,定力十分强悍⊙△。

                                          楼市研究方法同理于恋爱法则↑π?,尤其是现在☆﹡,楼市分化严重☆?,不要抱着侥幸心里┊,要实打实因城制宜的去分析?〇。

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                                          二是↑, 西安层面:政府端﹡▽┊,土地财政依赖、政府负债率还有走高空间;居民端⊿△,杠杆率与可支配收入还可以继续承压♂∴,这就使得西安在稳定经济过程中△┊,宽松房地产供给政策成为可能∟⊙。

                                          在谈论西安楼市时┊〇∟,前面做了那么多铺垫♂♂□,就是为了过第一关?。过不了□♂〇,留下一句:我们俩性格不合适◇〇,转身不失风度而去;过了〇,约个时间一起看电影⊙,互留电话↑,嘘寒问暖▽π∵,继续了解♂。

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                                          我们知道△∴,高新技术不是靠人口数量堆积起来□┊△,而是凭借人口质量发展起来的π,未来希望西安在人才引进方面〇,多有建树↑┊〇。

                                          从居民杠杆率看♀〇□,西安比全国平均水平还要低↑,不到60%的样子♂。横向与主要城市比较▽,西安的杠杆率水平处于中下游水平☆⊿,表明西安居民尚有加杠杆的能力┊〇。

                                          2018年11月〇π,中国社科院发布了“国家中心城市指数”报告∟┊∴,从政治、金融、科技、交通、教育、医疗、文化等十大城市功能出发⊙□▽,对中国内地25个样本城市进行研究⊿,西安晋升潜在国家重要中心序列⌒。

                                          需求端┊⊙?,可量化为住宅成交面积⌒♂┊,在一定区间内?⊿,受到政策松紧的影响▽,二者大致上是正向关系▽。我们大致上可以判断出⊿∴∟,西安近年房价走势基本上♀┊∴,是供求关系决定价格的生动演绎〇⊙。简要回顾一下西安住宅供需情况⊿∴π。2011年至2015年的5年间▽,西安普通住宅市场供大于求态势显著〇∟,库存逐年高企﹡┊,房价走势平稳◇,普通住宅去化周期最高达20多个月↑∟∵。

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                                          我们都知道∵π,首付是购房的一部分资金来源☆△△,另一部分就是房贷▽。买房后┊π,接下来我们进入还贷阶段▽◇﹡。这个时候?∵,我们就需要用流量指标衡量还款能力♀π▽,用什么指标大致刻画这种能力呢☆?我们用西安城镇居民可支配收入衡量还款能力☆♂。这几年⊙◇〇,西安居民贷款的增速⊿,要远大于城镇居民可支配收入π,而且仍有扩大的趋向◇♂□。从还款能力看♀▽,居民贷款快速增长与稳定的可支配收入♀♀□,剪刀差有渐渐扩大趋势⊙π△,表明现居民还款压力在增大?⊙。

                                          同时∵﹡♂,我们也应看到☆⌒π,不管是户籍制度的放开∵┊☆,还是房地产市场的“五类”调控目标▽∟,大城市人口、人才、资源的虹吸更加强烈∵▽,它们也是国家经济的重中之重↑♂↑。

                                          苏醒数据统计♂,2018年♂π,西安市常住人口1000.37万人∵┊,跻身千万级人口城市序列◇π▽,全国主要城市中挤进前15名;也是这一年♀,西安经济总量实现新突破π,踏上8000亿元新台阶⌒△〇,GDP达8350亿元♀◇∵,在全国主要城市中排名21┊☆♂。

                                          我们问〇,难道这个时候♂,西安政府没有倚重房地产的意愿□⊿∴,西安居民没有购房能力吗▽?显然不是?。2016年之后♂♂,经过6年的蛰伏□π,西安房价终于突破中枢∴┊,疾驰而去〇□▽,接下来开启一波涨不停┊,不停涨行情♂,月月涨↑∟,年年涨┊﹡,白天涨π☆♂,晚上涨△△□,楼市表现独树一帜♀∴,别具一格♂☆♂,让人瞠目结舌⌒,可谓不飞则已┊⊿,一飞冲天♀。

                                          但是↑,我们也看到了西安经济的一些积极变化▽△。2019年上半年装备制造业增速可观∵﹡,工业增加值增速对比主要兄弟城市﹡∴,位居前列↑↑,高于成都☆∵,“工业强市”发展战略♂,初显成效♂△↑。

                                          可以这么说⊙,有温度的房地产市场是地方喜闻乐见的π⊙〇。我们看看◇,这几年┊〇□,西安房价与土地出让收入走势⊿。假如▽,你是西安的顶层设计师♀,你会手起刀落♂△,对房地产市场一剑封喉吗∴?有人说♂,我国楼市□┊,一看政策△♂〇,二看政策⊿?∴,三还是看政策△□⊿,西安有保护房地产的原始动力♂,那么我们是不是应该站在操盘手的角度☆⊿∟,积极进入楼市□?

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                                          说明西安企业和个人在正常经济活动中纳税越来越多⌒⌒,税收相对稳定⊿〇♂,可持续性较强﹡◇∴,也说明罚款等非税收入减少△,表明西安的营商环境在向好的方向变化◇□∵。

                                          加快西安国家中心城市建设步伐□,加强西咸新区、西安高新区国家自主创新示范区强化面向西北地区的综合服务和对外交往门户功能在经济学上有个术语◇∴,叫做:对于城市发展来说☆☆♂,国家是父母↑↑,城市亦儿女△﹡。父母虽怜爱儿女之心⊙,然力有所逮♀♂♂,只能抓少放大↑▽,例如早期对沿海城市的投入〇▽﹡,希望先富带动后富┊┊♂。而今☆⊙,战略正在转移到中部◇,乃至西北部的西安∵◇。

                                          三是〇〇☆,房地产内在逻辑方面:我国房地产发展的驱动力☆⌒,由货币驱动向需求驱动转变□⊿,即使房地产政策供给端不宽松、不松绑☆,或者政府选择小步慢走式的政策供给π∟,对于大城市〇∟,随着经济发展□∴◇,人口增长∵┊,房地产的自然性生长♂┊〇,也会使得房产成为大多人相对不错的选择⊿。

                                          2017年∟∴♀,西安常住人口中π,65周岁及以上人口的占比为11.17%∴◇,和中国大多数城市一样已经进入老龄化社会▽▽⌒。当然这个老龄化率∴△,放在全国主要城市中∟△,属于中等水平♂⊙,低于全国平均水平〇。

                                          债务总规模﹡□,西安要明显低于中原强市武汉﹡。2018年武汉债务总额2650亿元〇⌒∵,高出西安700来亿⌒♂,但债务率上看∴↑┊,西安要高出武汉20多个点﹡π♂,表明西安政府财力要远弱于武汉◇。

                                          前面我们提到⌒□↑,不管是土地依赖度□☆♀,还是政府负债率◇,横向与兄弟城市比较□,西安均有一定的空间〇〇。这说明∟,从政府角度出发⊿,西安在房地产调控上◇〇▽,自由度比较大?,可松一些▽◇⊙,也可紧一些□。也许┊⌒,鹤岗政府说♂,我要松⊙⊿,我也要土地出让金▽﹡。其实它已经很松了⊿♂,松对它会有意义吗⊿?显然┊⊙,鹤岗再怎么松⊙﹡,它的土地财政梦终究不行↑⊙⌒。因为楼市冷暖?⌒,还涉及到房地产的另一头∴┊┊,居民端﹡∟∴,他们是房子的最终接盘人♂∟┊。

                                          教育方面↑◇,西安是中国五大教育、科研中心之一⊙△⊙,拥有高等院校63所∴△,研究生培养单位46家⊿,有7所211和2所985高校⊙☆。

                                          此外⊿⊿,西安存量住房巨大﹡。今年☆,西安市住建局对全市商品房、企事业单位集资房、房改房、各类保障房、政府直管公房的数量进行了摸底调查?。

                                          那么﹡☆,当下该不该在西安买房⊿?房价潜力这部分▽,应该是大家最关心的◇,当然也是这篇文字的核心内容∵↑。简单回顾一下⊙〇,我国房地产市场政策趋向♀。我国不同城市情景千差万别?♂∵,一刀切的调控模式已经不能满足房地产精准调控的需求⌒。近年来∵♀,在国家历次有关房地产调控的重要会议上:因城施策、地方政府责任主体的表述成为热门语句△□。那△,什么是因城施策、地方政府责任主体♂?2017年□↑,住建部和国土资源部曾联合下发通知?┊▽,提到强化住宅用地供应“五类”调控目标管理♂▽♂,把住宅供应与去化周期联系起来?□,或者说把城市的房地产市场与人口联系起来♂☆▽,开启了房地产市场人地挂钩的新时期π⊿。

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                                          事实上∵∵┊,西安政府一直在借债透支π?。2018年累计贷款余额1964亿元▽。我们也发现◇,随着土地出让收入的稳步增加⌒,西安市借贷增量放缓♀〇♀。

                                          从居民可支配收入来看☆□♀,西安城镇居民收入在中西部几座主要城市中♀□〇,不管是增速还是绝对值∵□⌒,表现不惊艳△,也谈不上没精打采♂,基本与郑州处于同一水平?↑∟。

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                                          然而同时☆♀,长达43个月的房价连涨♀♂◇,也将西安推向了风口浪尖♂▽□,敲响了楼市的警钟□,在经过哄抢、冰冻、复苏、一波三折后▽⌒,西安楼市开始迷茫♂△∴。

                                          资格管制方面:在限购区域购房﹡▽♀,本地户籍需落户满1年□?,非本地户籍需缴纳社保5年;暂停向2套以上西安户籍家庭售房?♂,暂停向1套以上非西安户籍家庭售房

                                          历年来♂,西安住宅成交面积罕有超过1500万㎡的年份⊿⊿。当然♂◇♂,有可能计划赶不上变化??,但无论如何这个计划就像一盆凉水悬在空中△。

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                                          短期看〇□∴,介入还是观望∴◇▽?心里应该清楚了□☆⊙。长期视角△,西安楼市△▽﹡,是可以认真关注的▽。今年上半年♀☆,西安GDP失速△,我们分析∵∵◇,主要是由于固定资产投资增速、消费增速、进出口增速的滑坡导致♀。

                                          言归正传♀。财富的重要性不言而喻∵,尤其是现代社会↑﹡♂,没钱处处受限♀π。对一个人♀,一座城π♀↑,乃至一个国家⊿,都是如此?⌒。接下来?,我们看看西安的财政状况﹡。

                                          我们看城市居民的购买力↑▽⊙,前面说过◇☆,衡量居民购买力的指标有:居民杠杆率和城镇居民可支配收入π⊙﹡。目前♂〇♀,与主要城市比较∴∵,西安居民杠杆率处于下游水平↑?。较低的居民杠杆率〇π,意味着西安居民还有一定加杠杆空间△。

                                          但从2017年开始π┊,情况发生了变化∴∟∵。武汉打响抢人大战的第一枪⊙〇,各大城市纷纷相应⊿⌒,一时抢人场面热闹非凡▽⌒。西安不甘落后⊙☆⊙,政策频出☆∟⊿,利好不断□△,2017年、2018年分别吸引常住人口78万与38万▽,成为人口竞赛的最大赢家↑,常住人口突破1000万♂□,跻身千万级人口城市序列⊙◇。

                                          其次地铁在加速扩建▽。目前∟♂,西安地铁运营地铁线路5条↑▽,总里程156公里;在建线路共3条⌒,116公里∟,线路将于2021年前陆续建成投运;规划线路7条♂┊,151公里↑,预计2024年投入使用⊙?。届时□☆♂,西安将形成“棋盘+环+放射”地铁线路网♂π,运营里程423公里?♂◇。

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                                          当然繁荣的顶峰往往是没落的开始⊙□,而没落下的蛰伏也常常酝酿着复兴的种子♂?。这一切都在证明近年来的西安在加速苏醒↑△。

                                          显然▽,资金涌向了楼市⌒☆。这里⌒♂⌒,我们需要清楚⊿π,贷款与存款的比值♂π﹡,是存量指标♀⌒⌒,形容的是当前及以前的状态♂﹡。举个不恰当的例子∵♀,我们购房时缴纳的首付⌒,其实就是存量♂,是我们已有的资金♂,衡量的是当下这个时间点我们的购房能力⊿♀∟。

                                          2015年∟♀,李克强总理在政府工作报告中提出:在西部地区开工建设一批综合交通、能源、水利、民生等重大项目这是首次将西部大开发、东北振兴、2016年∟﹡,《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》明确提出:优化城镇化布局和形态♂,加快城市群建设发展∵☆π。

                                          培育中西部地区城市群发展壮大东北地区、中原地区、长江中游、成渝地区、2018年☆∟,《关中平原城市群发展规划》揭开面纱:建设具有国际影响力的国家级城市群、内陆改革开放新高地↑□┊。

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                                          来〇,我们继续↑♂⊿。实力人口与经济∴,是衡量一座城市“核心竞争力”的重要指标◇∟♀。2016年之前♂,西安常住人口蠕动般的增长□▽,波澜不惊▽﹡,按照这个速度⊙,西安要到2050年后才能迈入千万级城市人口门槛⊙。曾显赫一时的古都?□,也许会在夜深人静时黯然神伤〇π,流出一抹落落难掩的神情△。

                                          通常☆,我们用土地出让收入占一般公共预算收入的比重∴⊙,衡量一个城市土地财政依赖度⊿。西安土地财政△π,94%的依赖度◇,要远高于一线城市(广州除外)⌒☆,比一些明显二线城市也高出不少◇,例如武汉、成都、郑州等♀π。

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                                          现在☆☆♂,我们通过外在的简单接触△◇π,基本可以粗线条勾勒出西安的大体轮廓:气质较好∴□,形象尚佳〇↑♂,还受父母偏爱〇。人看着不错♂⊿♂,这就具有了交往下去的基础△?。

                                          这又是什么原因使然呢∵π⌒?前面我们也分析过↑,是人口数量飞跃背景下△□,西安住宅面积成交高位运行﹡,住宅供应面积相对低位徘徊〇⌒,去化周期逐步降低▽♀,促使房价稳步上涨?□π。

                                          2011年2月▽⊙⊙,西安市政府发布楼市“限购令”◇□☆,从行政、金融到用地供给□▽□,面面俱到⊿□。本市户籍限购2套住房、非本市户籍限购一套住房〇⊿♂,禁购3套以上住房;购买第2套住房首付比例不低于60%△,贷款利率不低于基准利率的1.1倍;住房用地供应总量不低于前2年年均实际供应量

                                          国家的支持我们看得到?⊙,西安的努力我们看得到☆,西安的困难我们也看得到♂⌒△,阳光就在前方不远处⊿☆∴,等着西安赶上来⊙▽♂。

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                                          当然一座城市要想快速发展∴,花钱的地方是非常多的π?♀,例如基础设施建设、教育文卫、交通水利、社会保障等方面↑∴π。

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